本文自南都·湾财社 集采优配
采写 | 南都·湾财社记者 王艳玲
8月20日，广州住房公积金管理中心印发广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）。
申请广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称“商转公贷款”），除符合广州市住房公积金贷款相关规定外，还应同时符合以下条件：（一）原商业贷款的住房属于借款人购买广州市行政区域内的自住住房（不含公积金组合贷款、贴息贷款及非购房用途的房屋抵押贷款），且该商业贷款银行为广州市住房公积金贷款承办银行，贷款尚未结清。（二）申请商转公贷款时，原商业贷款已放款3年以上。
（三）申请人是原商业贷款借款人，且是贷款房屋的产权人；申请商转公贷款时，贷款房屋不存在除配偶和未成年子女以外的产权人。（四）贷款房屋已取得房地产权属证书。（五）贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形。
（六）申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房。（七）原商业贷款在申请前12个月内没有逾期记录。（八）在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上。
产权人家庭的住房套数如何计算？ 集采优配
申请商转公贷款时，产权人家庭的住房套数以其家庭当前在全市范围内拥有的住房套数来计算。具体以广州市不动产登记机关出具的《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》为准。
广州市不动产登记机关出具的《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》中，所有的未注销登记住房，包括商品房、保障性住房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围。商铺、车位等不纳入家庭已购房套数计算范围。
商转公贷款额度如何计算？
根据《商转公办法》第六条，商转公贷款额度按申请时我市住房公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的70%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。
举例：假设借款人符合商转公贷款的条件，并且与原商业贷款银行协商办理提前还清商业贷款；借款人为房屋唯一产权人，根据可贷额度计算公式，计算出其最高贷款额度为80万元。借款人原商业贷款余额为60万元，现每月应还本金为2000元。根据评估结果，购房总价取房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者，200万元。则该商转公贷款申请人的贷款额度是：
根据房屋评估结果计算，可申请贷款金额为2000000*70%=1400000（元）；根据原商业贷款余额计算，可申请贷额金额为：600000-（2000×3）=594000（元）；根据住房公积金可贷额度公式计算，该借款人个人最高贷款额度为80万元。综上所述，取以上三个结果的最低值，最终借款人商转公贷款可获得的贷款金额为59.4万元。
商转公贷款年限如何计算？
根据《商转公办法》第七条，商转公贷款的贷款期限按申请时我市住房公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年（商业贷款已还年限按年取整）。
举例：假设商转公贷款申请人根据我市住房公积金贷款政策计算，可贷年限为30年；原商业贷款剩余期限为282期（即23.5年），已还78期（即6.5年），则计算贷款年限时，已还年限应为7年，则：（1）若商转公贷款的房屋为一手房，其最高贷款年限不得高于原商业贷款剩余期限23.5年，且与商业贷款已还年限合计不超过30年，则最终贷款期限应为23年；（2）若商转公贷款的房屋为二手房，且申请商转公贷款时，楼龄为25年，则同时需要满足楼龄加贷款年限不得超过50年的贷款政策，并且同时不得高于原商业贷款剩余期限（23.5年），则最终借款人的贷款年限应为23年。
此外，还有一些热点问题需要注意：已办理住房公积金组合贷款的，其中商业贷款部分不可以办理商转公贷款。商转公贷款仅适用于纯商业住房贷款全额转为住房公积金贷款。对于组合贷款，无论住房公积金贷款部分是否已结清，其中的商业贷款部分均不能申请商转公贷款。需要办理商转公贷款的住房，曾办理住房公积金偿还购房贷款本息提取的，可以申请商转公贷款。
针对本次新政，中指研究院华南分院研究主管陈雪强分析认为，主要是为了减轻购房者住房贷款利息支出，释放社会消费需求，同时也是进一步完善住房公积金制度支持作用。对于过往无法使用或者未使用公积金贷款的购房者，在满足当前“商转公”相应条件的可以有机会申请公积金贷款。从利率水平对比来看，当前首套公积金贷款利率为2.6%，存量商贷利率普遍在3.2%左右，公积金贷款利率具有一定优势，可降低购房者月供支出。
陈雪强指出集采优配，近年来，随着广州房地产政策持续优化，对于当前购房者较为友好，同时存量房贷利率的下调以及支持商转公政策的实施，均有效进一步降低购房者的购房成本支出。
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